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2011年11月29日

建築のマニアックなお話し−プラン作成編その2

国立店の吉田です。
今回は、「プラン作成編」の引き続きですが、テーマは「プラン決定のポイント」です。

プランを作成した後、打合せをしながら「プラン決定」していく事になるのですが、どのタイミングで、どこまでを決定しなければならないかは、お客様にとって、とても分かり難い部分かもしれません。

まず”決定のタイミング”ですが、おおよそ
「本見積前」 と 「契約前最終」 が多いのではと思います。
(加盟店担当者の段取りや打合せ状況により変動があると思いますが)

次にプランの内容について「何をいつまでに決定しておけば良いのか」についてです。

まず、全ての基本は”プラン”にあります。

敷地に対してどの程度の”お住まい”が建築可能か、要望点の盛込み、お部屋の使い方やイメージ、金額的な見積内容などなど、全ての内容がプランとともに決定もしていくし、変動もしていきます。
担当者から”プランを決めましょう”といわれると、”間取り”や”仕様”の全てを一度に決定しなければと思いがちですが、段階を追って決めていく項目も多いですので、順序立てて決定していくことが肝要です。

<第1段階>・・・設計に”要望”を出す時点での決定が望ましい。
1)建物のボリューム(大きさ・床面積)の把握と方針決定
まず、敷地の建築的条件からどの程度まで建物が建築可能かのボリュームを把握してください。
法令などの敷地条件でボリュームが決ってしまうのであれば、実現できない要望があるかもしれません。また、敷地の中には、建物だけでなく車や自転車・物置などを置くスペースも考慮しなければなりません。このような点を踏まえて、方針を決定していくこととなります。
専門的な知識も必要となりますので、敷地調査を経てから、内容を把握するということでも良いでしょう。
ただし、土地購入からご検討される場合は、ある程度必要なボリュームを仮決めしておかないと、土地条件が絞り難くなるため、土地探しに苦労される場合も多いようです。

2)各階の部屋の構成や位置の方針決定
例えば、”LDK”や”水廻り(浴室等)”を1階にするか2階にするか、などといった基本的な部屋の”ゾーニング”を決めておきます。ゾーニングの”こだわり”が薄く、いろいろなライフスタイルやプランの考え方を提案して欲しい場合は、あらかじめ、担当者に伝達しておきましょう。

3)外部・内部の大まかな仕様の把握・方針決定
外部仕様であれば、屋根形状(寄棟・切妻・など)、屋根仕上(瓦・ガルバ鋼板・など)、外壁仕上(タイル・サイディング・塗壁・など)
内部仕様であれば、床仕上(フローリング・タイル・など)、壁・天井仕上(クロス・塗壁・タイル・など)
の基本的な仕様や好きなカラーなども、ある程度、基本方針や要望をまとめておいた方が良いです。
要望や嗜好によって外観やインテリアのデザインが決まってくる場合、イメージする部屋の大きさや位置によって、プランと兼ね合う部分も多いためです。

4)おおよその資金計画の把握
初期のヒアリングでもお聞きする部分ですが、おおまかでも、予定できる資金額は把握しておかなければなりません。プランを作成する上でも、可能な予算から余りにかけ離れたボリュームのプランを作成しても、意味がありません。
あらかじめご資金の調達方法(自己資金・ローン・借入など)を確認・事前相談をしておくことで、可能な資金計画を把握できますので、無理のないプラン打合せが可能となります。

<第2段階>・・・この決定具合で"?本見積”に移行できるかが問われます。
1)"プラン”の確定
ここでは”最終決定”でない場合が多いのですが、プランが変動すれば、おのずと見積書も変動します。時間を有効に活用するためには、この段階でほぼプランを確定しておくことが必要です。金額的な部分も気になるところですが、細かい詰めは見積書がでた後でも調整が可能です。まずは、ご自分の要望点を精査して、予算的に大きなズレがなさそうかを見定めた上で、プラン上の大きな変更や修正がないかどうかを判断してください。
そのためには、各居室(L・D・K・和室・応接室・各個室・水廻り)の部屋の大きさ・位置や動線、"外観”イメージを確定することが必要となります。

<第3段階>・・・契約にあたっての”?最終決定”に移行できるかが問われます。
1)"プラン”の最終決定
掲示された”プラン””見積書””その他付属書類”の図面や書類を確認します。
金額的な確認をし、全体的な予算検討項目を再考した上で、”プラン”に変更がないかをチェックします。場合によっては、グレードアップした項目やオプショル項目の精査も必要となるかもしれません。

1)外観・インテリアデザインや仕上仕様の決定
この段階においては、金額的な要素からも仕様の最終決定が求められます。ただし、要望や”こだわり”に関係しないインテリア要素(壁紙・照明器具・設備など)は、今後打ち合わせるカラーリングやインテリアの打合せにおいて、再度チェックが可能な場合もあります。

ここまで要点が整理できるようでしたら「プラン決定」がし易くなると思いますが、
最終的に「プランを決定するポイント」として多いのは、
1、要望点は反映されているか
物理的な可否や克ち合った要望の優先順位で、全ての要望点が満たされているとはかぎりませんが、ご自分が”納得”できる範囲の要望が反映されているかは、大きな要素です。
いろいろなプランを見たり、打合せを行うことで、要望点が整理される事も多いのですが、打合せ後半になるにつれ、要望がかすんでしまう場合もあるようです。特にプラン決定に迷っている場合はなおさらです。もう一度、要望点を整理してみて、”本当に必要な要望”であるかも再考してみてください。

2、出来上がったプランを気に入ったか
最終的なプランの善し悪しはあるかもしれませんが、結局、ご自分が気に入るものかどうかは、大きな決定の要素です。最終的には「気に入ったプラン」が”ベスト”なプランとなる場合が多いです。
できれば、”どの点”が気に入ったのかを自己分析しておくと、なお良いでしょう。

3、資金的に実現可能な範囲か
いくら気に入ったプランが完成しても、資金的に無理があっては、”机上の空論”になりかねません。
そこで、ご自分で計画された資金に対して、必要となる概略の建築費や諸費用がまかなえる範囲かどうか、また、調整できる範囲かどうかをチェックしておいてください。10万円単位の金額については、今後の設備や仕上材などの仕様で金額調整できる場合も多いので、100万円単位でのチェックは最低限に必要です。ポイントとしては、調整する部分をどこにするのか、要望点・プラン・仕様などの優先順位を決めておくことです。
経験的に、この時点で金額調整をする場合は、”金額的に余裕がある”というよりは”金額を削る”場合が多いようです。そこで、”大きな金額の調整”の場合は要望点・プランの調整”小さな金額の調整”は仕様の調整、というように分けて考えていくこともひとつです。

といった要素に集約されるようです。一番悩む部分でもありますが、是非、考え込まずに楽しんで打合せをしてください。

次回は、「イザットハウスにおけるプラン上のメリット」です。お楽しみに!

ブログ投稿者
店長:吉田浩一
1969年3月18日生まれ
趣味:楽器演奏(サックス、キーボード)、有名建築の見学
出身地:茨城県稲敷郡阿見町

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