住宅品質確保促進法（住宅性能表示制度）
住宅性能が十分に発揮される住宅を、お施主様が安心して取得できることや、欠陥住宅防止などを目的とし、平成12年より『住宅品質確保促進法』が施行され、住宅の「主要構造部」に関する瑕疵責任が10年間の義務化となりました。
住宅性能表示制度の創設
住宅を建てたり買ったりする時の契約前に、住宅の性能の評価基準や表示基準を「日本住宅性能表示基準」に従って統一表示し、比較しやすくすることがねらい。建設大臣の指定を受けた客観的な立場の性能評価機関が評価したり、設計どおりに工事が行われているかを確認する。
希望した場合のみ利用できる制度で、数値が高い方が優れている。
- 構造耐力：
- 耐震、耐風、耐雪、地盤、基礎がこの項目に含まれる。耐震等級はさらに「構造躯体の倒壊等防止」と「構造躯体の損傷防止」に分かれ、等級はいずれも3段階。
例えば倒壊等防止の耐震等級1は「極めてまれに(数百年に1度程度)発生する地震による力に対して」等級2はその1．25倍、等級3は1．5倍の力に対して「倒壊や崩壊をしない程度」の強さを表す。 - 防火・耐火性：
- 感知警報装置設置、脱出対策(3階建て以上)、延焼のおそれのある部分の耐火性(開口部、開口部以外)が含まれる。例えば、延焼のおそれのある開口部以外の耐火等級は4段階で、等級4は「火災を遮る時間が60分相当以上」、等級3は「45分相当以上」、等級2は「20分相当以上」、等級1は「その他」を表す。開口部の等級は3段階。
- 耐久性：
- この項目は耐久性に関するもの。構造躯体の劣化対策を3段階の等級で示す。
材料の交換など大規模な階級工事を必要とするまでの期間をどれだけ延ばせるかで評価し、等級3は「3世代(おおむね75～90年)まで」、等級2は「2世代(おおむね50～60年)まで」延ばせる対策が講じられているレベル、等級1は「建築基準法に定める対策」が講じられているレベル。 - 維持・管理：
- この項目は、給排水管とガス管の清掃、点検および補修を容易にするために必要な対策が、どこまで講じられているかを3段階の等級で示す。
等級3は「掃除口および点検口が設けられている等、維持管理を容易にすることに特に配慮した措置が講じられている」、等級2は「配管をコンクリートに埋め込まない等」、等級1は「その他」を表す。 - 採光・換気性：
- その住宅に開口部がどれだけとられているかを、床面積に対する開口部の面積の割合で示す。また北面、東面、南面、西面および真上の各方位の開口部の割合(開口部全体に対する)も表す。
- 省エネルギー性：
- この項目は省エネルギー対策がどこまで行われているかを4段階の等級で表す。
断熱化や気密化などによって、どれだけ冷暖房に使用するエネルギーを削減できるかのレベルを明らかにするもの。最も優れた等級4は、「次世代省エネルギー基準」に適合するレベル。 - 空気環境：
- この項目はホルムアルデヒド対策と換気対策を含む。
ホルムアルデヒド対策では「ムク材」「特定木質建材(パーティクルボード、合板、複合フローリングなど)」「その他」のいずれを使用しているかを明示。特定木質建材についてはホルムアルデヒドの放散量に応じて4段階の等級表示をする。 - 遮音性：
- 東西南北各面の居室に設けられたサッシがどれだけ音を遮断するかを3段階の等級で示す。空気伝搬音の遮断性能の遮断性能に関する日本工業規格をもとに教科を行う。共同住宅では床の衝撃音対策の等級も示す。
- 長寿社会対応性：
- 移動の安全性(階段の購買・形状・段差の解消、手すり設置など)および介助の容易性(介助スペース、廊下、出入り口の幅員。最高レベルの等級5では、例えば通路の有効な幅員は85cm以上(柱等の箇所は80cm以上)、浴室の短辺が内法寸法で140cm以上あり、かつ面積が内法で2.5m2以上あることなどとしている。
紛争処理体制の整備
性能表示に従って評価を受けた住宅に、評価どおりの性能が発揮されないなどのトラブルがあった時に、紛争処理体制を利用できる。欠陥、性能確保だけでなく、代金支払いにまつわるトラブルも取り扱う。性能評価を受けていない住宅は対象外。第三者的な立場の弁護士や建築士で構成された『指定住宅紛争処理機関』が各地に設置されている。
瑕疵担保責任の10年間の義務づけ
2000年4月から既に実施されており、2000年4月1日以降に契約したすべての新築住宅に適用されている。「瑕疵」とは、住宅の欠陥や不具合を指し、新築住宅の引渡しから10年間はそれらに対して請負会社(あるいは売主)は無償補修や賠償を行うなど、責任を持って対応しなければならないことが定められた。中古住宅には適用されない。瑕疵担保責任の対象となるのは、住宅の基本構造部分だけ。
| 瑕疵担保責任の対象と請求内容 | |
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| 対象となる部分 | 新築住宅の基本構造部分基礎・柱・床・屋根など |
| 請求できる内容 |
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| 瑕疵担保期間 |
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